Que savoir pour réussir l’investissement immobilier en SCI ?

Pour acheter un bien immobilier, il existe plusieurs moyens pour adapter l’acquisition à ses besoins. Au nombre de ceux-ci, il y a l’achat en SCI (Société Civile Immobilière). Pratique et avantageuse, cette forme d’investissement a tout de même des exigences. Pour éviter des erreurs aux conséquences irréversibles, il est important d’en maîtriser les contours avant de se lancer.

Veiller à bien rédiger les statuts de la SCI

Bien qu’elle soit très flexible et qu'elle offre une grande marge de manœuvre, la rédaction des statuts de la SCI nécessite une grande attention. Ces derniers doivent clairement définir le fonctionnement de la structure et surtout répondre à l’objectif visé par les associés. Les modalités de rémunération du gérant, de leur modification, de cession des parts sont à y inscrire avec précision. Il en est de même de la valeur et du nombre de parts sociales, des règles de résolution de conflits et de dissolution de la SCI. Pour éviter les écueils juridiques, il est préférable de quérir l’assistance d’un avocat ou d’un notaire pour sa rédaction.

Connaître les exigences d’une SCI

Comme autre exigence de l'investissement en SCI, il y a l’obligation d’organiser une assemblée générale chaque année. Ce rassemblement doit regrouper tous les associés. Une telle organisation est obligatoire (même pour une SCI familiale) et doit être sanctionnée par un procès-verbal.

Également, il est obligatoire de tenir à jour une comptabilité retraçant les dépenses, les charges et les loyers de la SCI. Il faudra de même, faire une déclaration annuelle des résultats aux services fiscaux.

Maîtriser les implications d’un investissement en SCI

Dans un premier temps, l’investissement engage fortement le patrimoine personnel des associés. Ils sont indéfiniment responsables des passifs de la société proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent. En conséquence, il est souhaitable que le gérant soit une personne digne de confiance pour éviter les dettes.

Une SCI qui fait directement un emprunt pour financer un achat immobilier n’est pas éligible aux prêts épargne logement (PEL). Également, ces prêts ne pourront pas être à taux zéro. Il faut notifier à ce niveau que les prêts pour une SCI reviennent plus cher que ceux d'un particulier. Toutefois, cette option est fiscalement plus avantageuse. Les intérêts de l’emprunt sont déduits du bénéfice imposable. Ensuite, à cause de l’exonération de la taxe de publicité, la garantie hypothécaire est moins coûteuse.

Lors d’une acquisition immobilière, une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation de 10 jours à partir de la date de compromis. En effet, selon la jurisprudence, une SCI ne peut se réclamer un acheteur non professionnel. En cas de dédit, elle doit donc s’acquitter des 10 % de dépôt de garantie.

Choisir le bon système d’imposition

Considérées comme des sociétés "transparentes", les SCI ont par principe, des bénéfices soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Ainsi, les bénéfices sont placés dans la catégorie « revenus fonciers » et imposés en fonction du taux d’imposition de chacun. Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, elle est directement imposée sur ses bénéfices comme toute autre entité juridique.

Les associés auront alors à s’acquitter des impôts sur les dividendes perçus. L’une ou l’autre de ces deux formules a des avantages et des inconvénients. Il est judicieux de mûrir la réflexion avant d’opter pour une formule, d’autant plus que le choix de l’IS est irrévocable.